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いまさら聞けない株に関する疑問に答える株コラム「カブコラ」

2011.01.19

3~6%と高利回り! REITでプチ不動産投資

「不動産に投資をする」と聞くと、土地を買って、マンションを建てて…などと、とにかく莫大なお金がかかるイメージがあります。でも、最近では数十万円で投資ができるREIT(リート)という金融商品の登場で、不動産投資への敷居も、以前よりは下がりつつあるよう。REIT(リート)は、投資信託のようにたくさんの投資家から資金をあつめて運用されているのが特徴です。不動産のプロが運用するならリスクは少なそうだし、やってみたいなあとは思うのですが、リーマンショック以降、世間は不動産不況。今、手を出すべきなのかは悩ましいところです。ファイナンシャルプランナーの石原敬子さんに、REIT(リート)の注意点などを伺いました。

――先生、まずはREITがどんなものなのか、教えてください。

「一言で説明すると不動産の投資信託ですが、詳しくは不動産投資法人が発行する証券(投資口)のことを指します。投資法人は投資家から集めた資金と金融機関からの借入金で不動産を保有して運用することを事業としています。運用の結果(一般事業会社の業績に相当)が良ければ、投資家は配当(分配)を受け取ることができます。もちろん証券取引所にも上場していますので、証券の売買で利益を得ることもできますよ」

――配当はどのように決められているんですか?

「投資法人が運用する不動産から得た賃料や売買益などが配当の元手です。賃料などの利益から、不動産の維持管理費用や金利などのコストを払った手取り(課税所得)のうちの9割以上を投資家に分配すれば法人税がかからないと法で定められているため、通常の運用状況であれば、株式よりも配当利回りが大きくなるしくみになっています」

――それだけ聞くと良いことずくめのように感じますが、もちろんデメリットもある?

不動産投資法人は不動産の運用という利益の変動が大きい事業を目的として設立された法人であるため、不動産投資法人の収益構造は一般事業会社より社会情勢の影響を受けやすくなっています。大きな金融不安が起こったり深刻な不況になったりした場合、不動産価格が大きく下落したり、テナントや入居者からの賃料が滞ったりし、事業上のリスクが一気に高まる可能性もあります」

――初心者が投資する場合は、どんなところに注意すれば良いのでしょうか?

「まずは決算短信や運用報告書をしっかり見て、自分が持っているREITがどこの地域のどういう不動産を運用しているかチェックしましょう。その上で、その地域の地価動向や物件の空室率などを確認し、そのREITの運用環境に気をつけるようにしましょう。もう一つ重要なのは、負債比率が高いREITには注意することです」

――むむっ…。ちょっと難しそうですね。簡単に説明していただけますでしょうか?

「はい。この部分は初心者の方は見落としがちなのです。不動産投資法人は通常、投資家から資金を募るだけではなく、金融機関からもお金を借りて不動産を運用しています。ですから、高金利になれば、金利負担が不動産投資法人の利益を圧迫します。REITに投資をする際には、市場金利の動向も確認するようにしてください。また、金融機関からの借入金がきちんと返せる財務状況かどうかは、非常に重要です。もちろん借入金が返せなくなれば金融機関との取引が停止するので、REITそのものが破綻してしまうこともあります」

――ふーむ、やはり一筋縄にはいかなそうです。

「ただ、最近は日銀が新たな金融活性化策として、金融機関が保有しているREITETF(上場投資信託)を買い入れるという政策を打ち出したので、REIT価格が値上がりしている銘柄も出てきました。しかし、これはあくまで日銀の政策の結果、上向いているだけ。必ずしも不動産市況が良くなっているという訳ではありません。けれども、REITが新しい不動産物件の購入を再開したというニュースもちらほらと見かけるようになり、不動産市場が下げ止まっているという印象も受けるようになってきました。不動産市況の回復が本物なのかどうかは、注意深く状況を見ていく必要があります」

――ありがとうございました。

REITには、福岡リート投資法人(8968)などの地域特化型REITや、商業施設を中心として投資するREITなどもあるようなので、さまざまな商品をチェックしてみるのもいいかもしれません。もちろん、チャレンジするなら、しっかりと情報収集をしてから挑みたいものですね。

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